税務・会計便り 2024年5月号
住宅ローン「残価設定型」知っていますか？
自動車の購入では定着化してきた「残価設定型ローン」。今、この仕組みを住宅に応用した「残価設定型住宅ローン」の取り組みが始まっています。
【残価設定型住宅ローン】
住宅購入から一定の年数が経過すると、そのままローンを返済し続けるか、ローンの残額（残債）と同額で自宅を売却して完済するかを選べるもの。
住宅ローン期間終了後の
選択パターン
・自己資金で住宅を買い取り、ローンを
一括返済する
・80歳になるまでの期間で残価分の住宅
ローンを組み直す
・リバースモーゲージ型住宅ローン(※)へ借り換える
・住宅を売却して完済する
（※）死亡時に担保不動産を処分して残債を返済する住宅ローン
残価設定型住宅ローンを利用するメリット
❶月々の返済が軽減される
事前に住宅の残価（下取り価格）が設定されます。
ローン借入額から設定された残価を差し引いた金額の返済となり、通常の住宅ローンと比べ月々の返済額が軽減されます。
❷資産の下落リスクを回避できる
何らかの理由で住宅の資産価値が下落している場面であっても、当初設定した残価で確実に買い取ってもらうことが可能です。
❸ライフスタイルに合わせた住まいを選べる
買取オプションという選択肢が取れるほか、期間終了後も上記4パターンから方針を選べるため、ライフスタイルに合わせて住まいを選択できる点が魅力です。
❹収入が減るリスクの対策ができる
仮に30歳で35年の住宅ローンを組むと、完済は65歳の時。55歳以降収入が低下すれば、住宅ローン返済が家計に重くのしかかるリスクがあります。
残価設定型住宅ローンを利用するデメリット
❶住宅ローン完済後に資金が必要となる
住宅を買い取る自己資金が必要となり、住宅ローンを組み直すなら月々の返済が続きます。住宅を売却して新たに住まいを探す場合、新たな住宅の購入費や諸費用を見込む必要があります。
❷通常の住宅ローンより総支払額が増える
可能性がある
80歳までの住宅ローンを組み直して残債を返済する場合、月々の負担を軽くできたとしても、総額で考えると負担が大きくなることもあります。
❸住宅メンテナンス費用と手間がかかる
資産価値の大きな住宅だと残価が高く設定されメリットが大きくなりますが、長期優良住宅は10年に1回、30年間で最低3回の点検を受ける義務があることと、通常の住宅に比べて、手続きの手間やメンテナンスコストがかかります。
残価設定型住宅ローンが向いている人の特徴は？
◆自由に住まいを選びたい人
◆相続人がいない人
◆年金生活でも返済が続く人
住宅ローン返済中にライフスタイルの変化、子供の養育費や親の介護による経済的負担の増加、年齢による収入の減少など様々な出来事が予想されます。人生100年時代、選択肢の一つとして検討してみてはどうでしょうか？
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